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  • 售罄-美国生活公司西雅图希尔顿酒店项目
  • 标签: 美国移民丨移民美国丨美国投资移民丨美国移民政策丨美国绿卡    作者:欧美澳移民    浏览数:2177    时间:2016/5/20
本商业计划书 以正式英文版为准 
255 南金 街有限合伙企业 
综合商 业计划书 
华盛顿州西雅图市南汉福 德大街 270 号第 100 单元 
邮编  98134 

综合商业计 划书 
255 南金街有限合伙企业 

项目概览 

255 南金街有限合伙企业系一家在华盛顿州注册的有限合伙企业 ( 以 下 简 称 “ 合 伙 企业”),将收购位于华盛顿州西雅图市 255南金街面积为  60,000  平方英尺的一块未开发房地产(以下简称“地产”),用以开发并兴建一家酒店,内含一座  23  层的大厦(不包括地下室层 )和一 座内部 互联的 8  层建筑。“酒店大 厦”将容 纳一座 提供约 297  间客房的合博套房酒店(以下简称“酒店”),预计酒店底 层大厅 包含占 地 8,711 平 方英尺的餐饮空间。地下室和内部互联的 8 层大厦的 8个楼层将为酒店提供 372 个停车位、办公空间、会议设施、一个游泳池和一个健身俱乐部(以下简称“露台”和酒店大厦,为项目一期)。酒店的日常营运将由希尔顿全球管理,项目收支平衡将由美国生活公司负责。 


在项目一期即将或业已竣工之时,合伙企业可选择在露台之上建造一个 9 层(约 186,000 平方英尺)的甲级办公空间(以下简称“办公空间”)以及在附加的顶层(第 18 层)建造一个顶层餐厅(以下简称“顶层餐厅”)。露台之上的办公空间和顶层餐厅建造称为“项目二期”。是否进行项目二期建设(或者是否将项目二期出售给第三方)将视办公空

间需求而定。倘若合伙企业选择建设项目二期,它将对项目负责,项目一期、二期将视为两个单独的合伙企业。酒店的所有资金、收入、费用项目,零售,以及相关的停车场地将视为第一家合伙企业(以下简称“酒店合伙企业”);所有与办公空间、顶层餐厅相关的上述项目以及与办公相关的停车场地将被视为第二家合伙企业(以下简称“办公合伙企业”)。为了确保能够为项目一期创造足够的 EB-5 项目规定的就业岗位,在必要的时候,合伙企业贷款可能至项目一期总成本百分之五十(50%),该贷款将以合伙企业资产作担保。 


本项目位于西雅图的先锋广场地区,环绕着 Occidental 大道和金街附近的一个街区东部,该街区东部位于原属世纪互联体育场的赛事专用地面停车场北部。世纪互联体育场前身是奎斯特体育场(美国全美橄榄球联盟西雅图海鹰队和美国职业足球大联盟西雅图海湾者队共用的主场)。 



合伙企业将以约1868.5万美元的 价格收购该地产,其中 包括土地 购买价格以 及相关的购 置成本和房地 产买卖手 续费。项目 一期的预计 建设成本约为  1 亿  9690 万美元。项目一期的总成本预计为  2 亿  4400 万美元(其中有部分将分配到项目 二期中) ,包括土地 购买成本, 场地开发、建 设和许可 证费用,开 发费用,建 设成本,消费 税,所有 合博套房酒 店标准所要 求的家具、装置和设备,以及启动营运资本。 管 理 普 通 合 伙 人 的 一 家 下 属 公 司  SoDo Builders, LLC 将作 为项目的 总承包 商。项目一期的预计 进度如下 所示(所获 批准亦包括 项目二期)。 

项目一期预计进度
先锋广场设计审核批准                                  2012 年 12 月
修订原版使用批准                                        2013 年 3 月
地产交割                                                     2013 年 5 月
建设许可申请                                               2013 年 1 月
建设许可核发                                               2013 年 7 月
建设开工                                                     2013 年 9 月
建设竣工                                                     2015 年 12 月
酒店开业                                                     2016 年 1 月
酒店达到稳定入住                                        2018 年 6 月


地点----华盛顿州西雅图市----先锋广场历史街区 本地产位于西雅图市北部的先锋广场 历史街区南端, 毗邻世纪互联体育场( 美国全美橄榄球联盟西雅图海鹰队和美国职业足 球大联盟西雅图海湾者队共用的主场)和塞弗科体育场( 美国职业棒球大联盟西雅图水手队主场 )。本地产此前为世纪互联体育场的赛事专用停车场。 先锋广场是西雅图市原市中心的标志 ,其历史可追溯 至 1852 年。 如今,先锋广场容纳 、汇集了美术馆、互联网公司、各种类型的新兴公司、咖啡馆 、运动酒 吧、夜总会、 书店和公寓大楼。历

史街区的一大特色是十九世纪后期的砖石建筑,该街区有着全美现存最完好的古罗马式复兴风格城市建筑群。历史街区内的开发受到严格的监管,以确保本地区的特色保持原貌。 

本地产同时还紧邻金街站的原区域交通枢纽,提供了便捷的各种区域和地方交通运输方式,包括Sounder 重轨、Link 轻轨、通达西雅图地区三个县区的广泛巴士线路以及新建的国会山有轨电车线路;到达华盛顿州轮渡码头、5 号和 90 号州际公路以及 99 号州道也非常便捷。 


紧邻先锋广场南部的是 SoDo 地区(“SoDo”是“south of downtown  市中 心南部 ”的缩 写) 。美国 生活 公司,通过下属的合伙企业,是 SoDo 地区最大的私有土地所有者。SoDo 意在仿效纽约市的 SoHo:在二十世纪七十年代的 SoHo,艺术家们将工厂搬走后留下的廉价仓库改建为阁楼和工作室。SoDo 已经并正持续经历着一场转型,与此 同 时 ,它 也 将 更 好 地 服 务 庞大 且 多 元 化 的 企 业 和行业。 



一些近期的SoDo仓库改 造项目保 留了其原 本的功用 ,而其他项目则将 仓库加以 改建以作 其他用途, 例如办公 场所、零售场所、柔 性制造、 艺术家阁 楼、美术馆 以及各种 其他商业用途。美国生活公司一家下属公司(以下简称“HOMEPLATE中心” ,网 址  http://www.homeplateseattle.com )拥 有一处横跨塞弗 科体育场 的办公建 筑群;目前 该项目还 处于二期建设阶段, 就已完全在将附近地区转型为一个充满活力的办公和零售中枢了。星巴克全球总部就占据 了一处改造后的西尔斯百货仓 库和零售 商店, 位于第一大 道南和 南 Lander 大街拐角处,大约位于体育馆和 SoDo 地区南端的中间。 本项目坐落于投资移民试点计划认定的区域中心之内,同时亦坐落于目标就业区(TEA)内,最
低投资金额为 50 万美元。本区域中心的主要目标是导入移民投资者的资金以创造就业和改善邻近社区。合伙企业购买及开发本商业地产以符合本区域中心的目标。 


规划概念与设计 

酒店将由一座23层的大厦和一座内部互联的 8 层建筑组成,内含约 297间 套间 、酒 店大厅 一间  8,711 平 方英尺的餐厅、9,056 平方英尺的底层零售与餐饮场地、一个 11,612 平方英 尺 的 健 身 俱 乐 部 和 游 泳 池 、24,981  平方 英尺 的带露 台和 吧台 的宴 会和 会议 场地、 18,148 平 方英 尺的 办公场 所、 以及 37 2 个带 雨棚 的停 车 位 。 这些 数 据 基 于目 前 的 建 筑图 纸 , 随 着项 目 一 期 许可 程 序 的 进展,这些数据可能发生变化。本项目将被无缝并入紧邻的“Stadium Place”西部街区,一个在建的多用途住宅项目,该项目将包含约 513 个 住宅单元(433,000 平方英尺)、零售与商业场所(15,900 平方英尺)以及 396 个停车位。 


本项目交通便捷,可快速通往世纪互联体育场、塞弗科体育场、先锋广场历史街区以及西雅图市中心的其他一切地方。竣工之后,本项目连同 Stadium Place 将提供西雅图市最具活力的休闲娱乐环境,这一点在很多方面都意在仿效洛杉矶斯台普斯中心一旁的“活力洛城”。 


2020 年前后,作为项目二期,186,000 平方英尺的甲级办公场所和顶层餐厅将由合伙企业或第三方在露台上建成,这将为酒店增添更多的活力和需求。合伙企业已经获得合博套房酒店特许经营权,不久将与希尔顿国际酒店集团签订本酒店的特许经营协议(特许经营协议复印件可供索取)。 



酒店经营者与合博套房酒店 
希尔顿全球九十多年来一 直是全美闻名的酒店开发与管理的领军企业。希尔顿全球在 91 个国家开发并/或管理着 10 个不同品牌下的 3,800 家酒店,包括合博套房品牌酒店。


合博套房连锁酒店是一家高消费层次的酒店,主要客户定位为 商旅人士 和休闲旅 客,酒店 主要坐落 于大都会 区(例如本酒店)以及传统的度假胜地。典型的合博套房酒店提供约 250 间套间,每间套间均有单独的起居区、私人卧室和迷你厨房。标准套间免费赠送即点即做早餐、在起居 室里提 供折叠 沙发床、 以及客房 服务。 作为一家 高消费层 次的套 间式酒店,合博物业建筑包含了一家餐厅和休息室、 会议和休 闲设施、 以及一 个中庭或庭院。本酒店将具有如下合博套房地产的典型特色: 



宽敞的两室套间 

一间私人卧室和单独的起居室,以及其他便利设施,例如:一个小吧台、冰箱、微波炉、无线上网和两台配备室内电影的有线平板电视、一台咖啡机、熨斗及熨衣板、以及一个电吹风。 


免费的即点即做早餐 
客户住宿酒店时每天都可享用免费的即点即做早餐,提供种类繁多的热菜与冷盘,其中包括定制的煎蛋卷,佐以新鲜的原料、鸡蛋、薄烤饼、香肠及熏肉。 


免费赠送的经理招待

每位夜晚留宿的客人都可在豪华的露天中庭享用他们最喜欢的酒精饮料和无酒精饮料,佐以清淡的开胃菜。 


健身中心 

客人可 24 小时/7 天免费使用合博套房酒店健身中心,中心备有最顶尖的有氧运动和平衡设备以及一系列负重训练项目可供选择。 


BusinessLink™ 商务中心 
合博套房酒店内设的 BusinessLink™商务中心为客户提供各种免费的  24 小时/7  天便利服务,例如无线上网、打印和传真,还有设备齐全的会议室和会议套间。 


市场分析 


整体而言, 西雅图市中心的酒店市场需求是由商业和旅游业驱动的。西雅图是美国西北部的经济和文化中心,也是旧金山以北、芝加哥以西人口最多的地 区。作为一 座曾经被认为是单一产业的城 市,西雅图现在已发展成为微 软、星巴克、亚马逊 、 好市多 、 任 天堂 、 惠好、 帕卡 、 诺德斯特龙的家园。自  2008  年起,西雅图也与美国其他地区一样,遭受到全球经 济衰退 的影 响,导 致资本市场冻结, 波及经济的各个领域。然而,自  2010  年起,西雅图的地方经济开始得到改善,这一 点从西 雅图 市中心 酒店业 的发 展上就 能很 清晰地 体现出来。 西雅图 被公 认为是 美国经 济基 础较为 稳定 的地区 之一。在西雅图:南湖联合区的生物医药业正在飞速发展,游轮市场的需求不断扩大,会展中心正在扩建之中;除了现有的塞弗科体育场和世纪互联体育场,SoDo 地区一座为 NBA(美国篮球职业联赛)和 NHL(美国冰球联赛)球队筹建的价值  4  亿  9000  万美元的体育场已在规划当中,且距离本项目仅数个街区;当地高速公路和轻轨设施也在日益完善。西雅图已经为进一步的经济复苏做好充分准 备,与 此同时 ,西雅 图也将继 续其多元化态势,为经济的持续发展 提供一个稳定的环境。 

近年来,西雅图市中心酒店的过夜住宿需求显著 增长,工作日是需求高峰 期(符合商 旅与政府人 士的出行模 式),直到周六晚间仍保持强劲势头 ( 符合旅游产业需求) 。 我们认为,本酒店 将与西雅图市 中心约 11 家 其他酒店进 行竞争,每一家都趋于提供全方位服务式的高消费层次体 验并提供一家或多家餐厅。 具体而言, 本合博套房酒 店地理位置优越 ,提供全方位服务,我们具有如下优势: 
•   SoDo 地区缺乏优质酒店。 
•   塞弗科体育场、世纪互联体育场及其赛事中心都坐落于紧邻或者距离本项目仅数个街
区的地方,定期举办许多年度赛事,刺激过夜住宿服务需求增长。 
•   2012 年 10 月,西雅图市和金县批准了一个提案,在塞弗科体育场以南且距离本项目
仅数个街区的地方为 NBA(美国篮球职业联赛)和 NHL(美国冰球联赛)球队建造一座
新的体育场。建成之后,该体育场将会为 SoDo 地区和先锋广场历史街区提供过夜住宿
的新增需求。 
•   未来三到五年,在本项目附近预计将会开发约 607,000 平方英尺甲级的全新办公空
间、约 750 所公寓、一些零售空间以及各式各样的餐厅。 
•   星巴克全球总部和 EMC 公司坐落于 SoDo 地区。 
•   现有一座人行天桥连接世纪互联体育场停车场(项目地点)和国际区/唐人街以及轻轨
运输。坐落于本项目以东的联合车站提供通往西雅图南北各城市的铁路运输网并贯穿
全美。 
•   一条有轨电车线路正在建设当中,建成后将连接本项目和 Capital Hill 社区以及被称
为 First Hill 的医院区。 
•   华盛顿州立轮渡由滨水区出发,连接西雅图市中心与 Bainbridge 岛,从 52 号码头可
达布雷默顿市。 
•   便捷可见的高速公路出入口。 


西雅图市中心市场的预计入住率* 

(*所有数据均由 Kennedy & Mohn, P.S.提供——报告日期为 2013 年 1 月 31 日) 


2006 至 2011 年间,酒店客房需求年均增幅为 6.3%(高于 6.0%的客房供应年均增幅)。这一时期的酒店入住率变化范围从 2009 年(经济衰退中期)的最低点约 65.1%到 2011 年的最高点74.5%不等。截至 2012 年 7 月的酒店业业绩显示酒店入住率为79.1%,而截至 2011 年 7 月的同期数据则为 75.7%;2012 年的酒店过夜住宿相比上一年增长了 29,817。根据截至 2012 年 7 月 31日的最近 12 个月显示的竞争性市场表现,并通过比较截至 2012 年 7 月与截至 2011 年 7 月的市场表现,我们预计 2012 年的酒店业入住率约为 78%,相比 2011 年增长约 3.5%。 



欢迎索取其他市场资讯与分析。 


管理 
美国生活有限公司 


本合伙企业系美国生活公司所管理的超过家投资企业之一。美国生活公司以收购、开发、重建与管理华盛顿州大西雅图地区内的老旧工业仓库及新地产为主。美国生活公司的主要创办人于1980 年代初期开始投资西雅图地区;若将公司旗下所有相关的投资企业视为一个集团,美国生活公司拥有并管理超过 2,500,000 平方英尺的建筑空间,是大西雅图地区规模较大的土地所有人之一。 



收益分配 
管理普通合伙人决定来自合伙企业可用现金流或资本净利的收益分配的数额及时机。除了上述以外,普通管理合伙人拟以下列方式向您分配收益: 您被核准入股有限合伙企业后的第一个完整日历月后开始,每月(或每季度,具体由管理合伙人自行决定)您将收到可分配流动现金的分红,其金额为可分配利润总额的百分之七十(70% )中您所持股得比例。收益按月(或按季度)分配。 
发生资本事件后,您将按持股比例收到净收益的百分之七十(70%)中对应的的分配额。 资本净利及/或合伙企业解散的资产分配将依照调整后每个合伙人的资本投入首先按比例分配给所有合伙人,具体金额取决于调整后每个合伙人的投资比例。若存有余额,将通过与可用现金流同样的分配方式分配给合伙人。 


收购条款 
美国生活公司成立本合伙企业, 以1868.5万美元的价格购买本地产(土 地 和相关的收购成本),并预定于 2013 年 5 月 1 日完成交割。本合伙企业将投资约 2 亿 4400 万美元购买本地产并开发及兴建酒店大厦与露台,即项目一期。本合伙企业预估项目一期开发及建设成本(软硬件设施)约为 1 亿 9690 万美元。 


希尔顿全球管理协议 
本合伙企业同意就本酒店之管理事宜与希尔顿全球签订酒店管理协议。在签署保密协议后,投资人可索取本酒店管理协议副本。 


其他合法清查事项 
作为合法清查的一部分,以下信息已经审核: 
1.  所有权 
2.  勘测 
3.  第一期现场环境评估
4.  土壤信息 
5.  建筑现场勘测 


退出策略 

此为长期性投资。本合伙企业将依其独特的融资渠道及商业模式,进行上述地产的长期改造。各类先期资本性支出将会降低近期的投资报酬,但随着平均每日房价与住房率的提高,合伙企业必将获得稳定增长的收入以作为改善本地产用途之报酬。 


本合伙企业权益尚未有市场可供进行交 易,且依据美国证券法律规 定需有一 段特定持股时间要求。当该段持有期间届满,根据已取消条件绿卡之 EB-5 有限合伙人的具体请求,本合伙企业将可(i)转介有限合伙人予专门处理不动产合伙企业之有限合伙权益转让的经纪人(该等经纪人可能会收取百分之五至十的佣金,且不保证经纪人可寻获购买合伙权益之买方),及/或(ii)出价将您 的有限 合伙企 业权益 出售予本 合伙企 业、及 我们其 他合伙 企业之美 国普通 与有限合 伙人。作为退出策略,本合伙企业意在(但并无法律义务)2020 年 以合伙企业地产作为担保向银行借款以偿付部分投资款返还。 


就业影响 

本合伙企业将包括许多美国本土的投资人和投资移民人士。有移民意向者须证明其能为区域中心创造就业机会。保罗.萨默斯教授,系西雅图大学博士,著名经济学家,曾在加州大学伯克利分校获得经济学学士学位(B.A.)并在耶鲁大学获得经济学博士学位(Ph.D.)。他杰出的职业生涯包括成为州长的经济顾问委员会成员,研究经济发展对技术革命的影响,为华盛顿州经济贸易发展办公室制定项目概念计划书。 


萨默斯博士对本合伙企业经营活动所产生的就业影响作出了一份独立的初步报告。酒店具备稳定入住率后,酒店大厦、露台与项目二期的建设及营运将可创造 7,244.8 个就业岗位。酒店具备稳定入住率后,仅仅酒店大厦与露台(项目一期)的建设及营运就将创造 4,624.3 个就业岗位。 


本商业计划书在此所描述的本合伙企业的整体就业影响仅仅是基于发行通告发行之日的建筑计划与图纸所作出的初步预估。根据项目一期及项目二期的潜在设计变更,以及因项目进展而产生的工程预算变更,整体就业影响将随之变化。为了确保能够为项目一期创造足够的 EB-5 项目规定的就业岗位,在必要的时候,本合伙企业将通过修订版发行通告筹集非 EB-5 资金及/或贷款至项目一期总成本百分之五十(50%),该贷款将以合伙企业资产作担保。 


本合伙企业的投资移民人士是基于合伙企业的投资申请美国移民,投资人同意分配给每个投资人-EB-5 申请人十个所创造的就业机会,旨在符合美国移民之收益。 


**可根据要求提供支持本商业计划书的补充文件 ** 

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