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  • 新泽西州希尔顿欢朋酒店项目企划书
  • 标签: 欧美澳移民    作者:欧美澳移民    浏览数:1233    时间:2016/5/20

Project Proposal

Hampton  Inn


新泽西州希尔顿欢朋酒店
SBA 7(a) 贷款 EB-5 项目企划书

338 East White Horse Pike
Galloway, New Jersey, 08205

Prepared by:
American Lending Center
A USCIS-Designated EB-5 Regional Center


本企划书以企业信用报告和商业计划书为蓝本,旨在为 EB-5 投资人提供贷款信息,由美国借贷中心 EB-5 地区中心起草。本企划书内容涉及的美国 EB-5 项目存在一定风险。投资人须具备一定财力及投资知识并咨询专业人士后再做决定。


目录
项目优势 _____________________________________________________________  2
项目概述 _____________________________________________________________  3
资金需求与来源 _______________________________________________________ 5
创造就业分析 _________________________________________________________ 6
第三方资金管控及施工监管____________________________________________ 7
建筑完工担保 _________________________________________________________ 9
项目选址 _____________________________________________________________ 11
管理团队 ____________________________________________________________  14
SBA 7(a) 贷款风险评估_______________________________________________ 14
抵押商业地产估值 ____________________________________________________ 15
现金流和财务预测 ____________________________________________________ 15
附件 - 1:项目就业估算 ______________________________________________ 17
附件 - 2:7(a)贷款审批基本原则 ______________________________________20
附件 - 3:Thomson Reuters 统计数据 – 美国中小企业贷款违约率 ___ 21
附件 - 4:HVS 酒店估值报告 _________________________________________ 22



项目优势

新泽西州希尔顿欢朋酒店( Hampton Inn) SBA 7(a)贷款项目较之一般的 EB-5 项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得 EB-5 资金,它不仅要符合美国移民局对 EB-5 项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局设定的近乎苛刻的多重金融风控审查,对企业的资信状况,抵押偿付条件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

项目建设的资金需求为 1070 万美元,其中 250 万美元将来自 5 名 EB-5 投资者。除了必须经过美国中小企业局设定的的严格风控审查外,贷款担保人优秀的信用评级,以及项目客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到 1150 万美元,稳定经营后的估值将达到 1190 万美元,是 EB-5 贷款数额的数倍。


SBA 7(a) 贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的 EB-5 资金在清偿顺序上拥有第一优先权。

新泽西州希尔顿欢朋酒店位于纽泽西州的盖勒韦市,大西洋城的西北边。大西洋城是美国东岸最大的赌城,每年有成千上万的游客前来休闲娱乐,还有大西洋会议中心,各大赛事都在此举办,有足够的客源保证。所以酒店建成后入住率无忧,保障充足现金流。


项目预计创造的总就业人数将达到 78.29 人,完全能满足 5 个投资人所需要的 50 个就业。并且,由于所需的 50 个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。


项目概述

       欢 朋( Hampton )是 由希 尔 顿全 球酒 店 集团 (HiltonWorldwide)拥有、管理和特许经营的诸多世界知名酒店品牌 之一 。欢朋 品牌下 的酒店 有欢朋 酒店( Hampton Hotels),欢朋旅馆( Hampton Inn),欢朋套房酒店(  Hampton  Inn&  Suites ) , 以 及 希 尔 顿 欢 朋 酒 店( Hampton by Hilton)。20 余年来欢朋一直是中等价位酒店中的佼佼者。欢朋酒店提供舒适的住宿 环境,并且“ 欢朋满意度保障 ”项目(Hampton SatisfactionGuarantee)为其服务质量提供 100%担保。高质量的住宿环境,细心周到的服务,合理实惠的价格,广泛的分布,再加上其在服务质量严格把控上的好口碑使得欢朋酒店成为同行业中的领军品牌,也是发展速度最快的酒店品牌之一。到 2013 年底,
       全美的欢朋品牌酒店已达到了 1,854 家。待建的欢朋套房酒店是有限服务型(也称经济型)酒店,占地 3.08 英亩(134,165 平方英尺),共四层, 101 个客房,会议空间 665 平方英尺,共有 121 个停车位。其他设施还包括早餐室,户外游泳池,健身房,商务中心,自动贩卖机,洗衣房等。




                                              典型的欢朋套房酒店餐厅(左)和客房(右)


酒店设计图

酒店一楼平面图


资金需求与来源

       项目开发商岸石有限责任公司(ShoreRock Group LLC.)将目光锁定在美国新泽西州的盖勒韦市,并计划在此兴建希尔顿欢朋酒店。项目资金总需求量约为$1070 万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的 EB-5 贷款 250 万美元(占总资金来源23%),和美国中小企业局指定的金融机构 Live Oak Bank 提供的非 EB-5 贷款 500 万美元(47%),以及借款企业本身提供的现金投入 320 万美(30%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的贷款 250 万美元,系来自 5 个 EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为 50 万美元。




创造就业分析


       EB-5 资金投入该项目后将产生多层次的经济效应并在当地和周边地区创造可观的就业。根据“Code of Federal Regulation”的 8 CFR 204.6(g)(2),不管一个项目的 EB-5 资金使用比例大小,项目产生的全部就业都可以用作 EB-5 投资人的移民申请:

“The total number of full-time positions created for qualifying employees be  allocated  solely  to  those  alien  entrepreneurs  who  have  used  the establishment of the new commercial enterprise as the basis of a petition on Form I-526. No allocation need be made among persons not seeking classification under section  203(b)(5) of the Act  or among  non-natural  persons,  either foreign or domestic.”

       “新商业实体创造的全部就业都会分配给凭借投资该实体来递交 I-526 申请的外籍企业家。其他外国或者本国的项目投资主体因不属于章节 203(b)(5)规定的投资人类别,故都将不参与所创造就业的分配。”

       新泽西州希尔顿欢朋酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个项目的成功经验,从直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的 RIMS II 标准方式计算出总共就业人数。

A、由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$721万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在 53.27 人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

B.开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增 14.50 个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少 10.52 个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少 25.02 个。


       因此,经过中心经济学家运算后得出,本项目的总就业数将会达到 78.29 人(请参附件-1),能满足 7 位 EB-5 投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集 5 位 EB-5 投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国 EB-5 项目就业要求的。所需的 50 个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在 I-829 申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管

       美国借贷中心所有 EB-5 项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常渠道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

       经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市 公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。


       具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协议。

签署以上协议的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到 EB-5 贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表 EB-5 投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

       此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含 EB-5 资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。
       在获得德聪集团的批准后,资金会从项目账户转入德聪集团的账户,并由德聪负责将批准的款项发放给建筑商。接下来,在资金发放成功后的一个月内,德聪会进行下一个更重要的跟进工作:对项目进行施工现场的检验,来进一步确认资金使用在了正确的地方。



       协议中明确规定了作为监管机构的德聪对于项目施工检测方面的具体责任:

1)监管机构须按要求对项目施工进展进行现场检验。
2)监管机构在检验前要对项目规划和具体支出明细进行审核,事先明确施工进度
应该完成的程度。
3)监管机构须在收到借贷机构发出的施工检验请求 7-10 天内完成检验。检验报告
须包括:

a.检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b.支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c.施工现场照片

       德聪会定期进行一次常规施工检验,周期 1-2 个月不等。在某些特殊情况下,他们甚至会进行常规施工检验之外的突击检验,以保证随时了解项目最新情况,把控资金的正确使用,保证所花的每一分钱都能带来相应的开发价值。

建筑完工担保

       以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有 EB-5 项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!
       由于德聪集团的主业就是建筑开发,有完成项目施工所需的丰富经验,专业资源和工作动力,加上整个项目的资金使用又完全掌握在德聪的手里,故而他们完全有能力在建筑施工出现任何问题的时候,“斜刺里杀出”,在不增加一分钱预算的前提下,接管项目并确保施工 100%完成,绝无“烂尾楼”。完工担保责任大体上
分为以下九项:

1) 监管机构须彻底理清在项目初始阶段建筑商列出的每一小项资金使用的目

2) 监管机构有权将批准资金直接发放到建筑商管理下的具体分包商
3) 建筑商须同意每个月提供一切监管机构需要的文件和单据
4) 建筑商在分包协议中注明发包权在必要时可转移给企业主,借贷机构或指定代理
5) 借贷机构须在建筑预算之外再预留 10%资金以满足项目预算应急需要
6)监管机构有权在建筑商施工计划改变之前提出异议并改变该计划
7) 建筑商在施工费用意外增加时必须第一时间通知企业主,借贷机构和监管机构
8) 建筑商必须将自己的具体盈利通知其它三方并取得各方批准
9)监管机构有权审核建筑商签约的分包商协议


       美国借贷中心所有项目全部采用建筑完工担保与(只使用)建筑间接和衍生就业相结合的策略,确保 EB-5 投资人需要的就业 100%全部到位,全部 EB-5 资金安全运转!


项目选址

       待建的新泽西州希尔顿欢朋酒店位于美国新泽西州大西洋县(Atlantic County)的盖勒韦市(City of Galloway),大西洋城的西北边。大西洋县是新泽西州第三大的县,有 127 英亩的海岸线,地理位置极佳,离纽约,费城,华盛顿这美国最大的 3 个大都市区都只要 1 小时左右的车程。大西洋城以大西洋会议中心和赌城著称,是海滨旅游胜地和著名疗养城市,沿海建有世界闻名的海滨木板大道。大西洋城和美国西部的拉斯维加斯并列为美国两大赌城,随着该城赌业的发展,其他赌业公司和为赌业服务的剧场、影院、音乐厅、舞厅、礼品商店等也相继开业并且快速发展。而自会议大厦建成后,每年一度的美国小姐选美活动都在此举行,好莱坞的影星也纷纷来此,该地是美国东部最受欢迎的旅游休闲目的地之一。

大西洋城

大西洋城赌场


大西洋会议中心是新泽西州最大的会议中心,也是美国东海岸最大的会议中心之一。于 1997 年开业,该会议中心占地 31 亩,有 5 个会展厅,总面积为 50 万平方英尺。另外,还有 45 个会议室,面积为 10 万平方英尺,1400 个停车位。


大西洋会议中心

新泽西州希尔顿欢朋酒店选址卫星图

详细地址:338 East White Horse Pike , Galloway, New Jersey, 08205



管理团队

       项目的开发管理工作将由岸石有限责任公司(ShoreRock Group LLC.)承担, 该公司负责人已经有超过 30 年的商业地产开发经验,其中包括在新泽西州和宾州的 15 家酒店。
       公司的管理团 队主要 有 Cannon K. Ghelani,Kishor L.Ghelani  和 Joe Pettigrew。Cannon 毕业于宾夕法尼亚大学,获得了系统工程学的学士和硕士学位,并且获得了宾夕法尼亚大学沃顿商学院的 MBA 学位。在他的带领下,岸石有限责任公司迅速发展壮大,团队集合了酒店管理界的各大精英,在业务管理,线上市场推广和酒店运营等方面都达到了世界一流的水准。Kishor 毕业于阿肯色大学,获得了电子工程学硕士学位,在过去的 40 年里,Kishor 在新泽西和宾州开发了超过 50个商业项目, 在地产开发方面积累了非常多的经验。Joe 毕业于内华达拉斯维加斯大学的酒店管理专业,在加入岸石公司之前,一直从事于酒店行业,有着丰富的管理经验,在公司主要负责管理酒店的运营,预算开发,市场和所有项目的日常运营。

       根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,新泽西州希尔顿欢朋酒店的主要负责人 Cannon K. Ghelani,Kishor L.Ghelani 和 Joe Pettigrew 信用记录良好,无拖欠款记录。


SBA 7(a) 贷款风险评估

       按照 SBA 7(a) 贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局设定的近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于 7(a) 贷款和 EB-5 贷款的风险抵押,借贷中心的 EB-5 资金和银行的 7 (a) 贷款共同占据第一清偿顺位,项目基本条件符合 7 (a) 贷款的资格要求,详细情况请见下表:


* 了解更多审批原则,请参看附件- 2 “SBA 7(a) 贷款审批基本原则”

       根据世界权威专业信息服务提供商汤森路透(Thomson Reuters)提供的统计数据(请参附件-3),在 2005 年至 2015 年这十年间,美国中小企业贷款的违约率最高仅为 1.3%,最低为 0.3%。

抵押商业地产估值

       项目优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将带来非常乐观的商业前景。新泽西州希尔顿欢朋酒店开业时间预计在 2017 年 6 月 1日。根据世界领先的酒店咨询,估值及投资公司豪威盛(HVS Global Hospitality Services)提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到 1150 万美元,开业经营一年后的估值将达到 1190 万,是 EB-5 贷款额的数倍(请参附件-4)。

现金流和财务预测

       为了预测新泽西州希尔顿欢朋酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,项目开发商对项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

盖勒韦市所在的大西洋县是美国东海岸知名的旅游目的地,每年有成千上万的游客前来大西洋赌城度假娱乐,保证了足够的客源
各大类型的会议,赛事,演唱会等活动在大西洋城会议中心的举办为待建酒店带来丰厚的住宿客源
酒店选址周边的地方和道路四通八达,且多条国道和州际高速公路为出行带来了极大便利
连锁知名品牌,带来网络效应


       在前述宏观市场分析的基础上,综合项目周边商业及竞争者的经营数据,项目开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下

表:

       综上所述,新泽西州希尔顿欢朋酒店 SBA 7(a) 项目是优质 EB-5 投资移民项目,将 EB-5 资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。 而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。


       SBA 7(a) 货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得 EB-5 资金的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给 EB-5  投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。


       SBA504 7(a) 贷款和 EB-5 资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。


以上资料仅用于投资移民申请人选择项目使用,不做其他用途.此企划书非贷款批准书,其确切贷款数额或其他具体数据应以最终批准数字为准.



附件 - 1:项目就业估算







附件 - 2:7(a)贷款审批基本原则


       与其他 SBA 7(a)贷款项目的审批手续相同,该项目的审批程序将包括三重审核:美国借贷中心初审,代表美国中小企业局(SBA)的 7(a)贷款借贷银行 Live Oak Bank 的中期审核以及 SBA 的法律顾问的最终审核。美国借贷中心的初审将兼顾美国移民局对 EB-5 项目的资金使用及就业条件的资格评审和美国中小企业局对7 (a) 贷款风险评估的初步筛选。

       Live Oak Bank 和 SBA 法律顾问的中后期审核,将严格确认申请企业是否满足美国中小企业局对 7 (a) 贷款的风控要求。由于美国借贷中心的贷款 (EB-5 投资人的资金) 处于第一清偿顺位,Live Oak Bank 和 SBA 法律顾问所做的风控努力更加有效减小了 EB-5 资金的投资风险,有力保障了 EB-5 投资人的贷款回收利益。

       按照美国中小企业局 50 10 5(B)标准操作程序(SOP)对 7 (a) 贷款的审核要求(2015 年 5 月 1 日版第 158 页),企业未来的现金流是否足够承担每月还贷量(月供)是贷款批准的关键。


On 7 (a) loans, the cash flow of the Small Business Applicant is the primary source of repayment, not the liquidation of collateral. Thus, if the lender s financial analysis demonstrates that the Small Business Applicant lacks reasonable assurance of repayment in a timely manner from the cash flow of the business, the loan request must be declined, regardless of the collateral available or outside sources of cash.


       “对 7 (a) 贷款而言,申请企业的现金流,而非抵押资产的清偿,是未来还贷的主要资金来源。所以,如果借贷机构的财务分析证明申请企业未来的现金流缺乏及时合理的还贷保证,贷款申请就必须予以拒绝,不管申请企业的抵押资产或者其他现金流的条件如何。”因此,无论是美国借贷中心的初审,Live Oak Bank 的中期评审,还是 SBA  法律顾问的最终确认,金融风险控制都将围绕确定企业未来现金流展开。任何一轮审批如果证实企业现金流不足,都将导致企业的贷款申请被拒绝。

       投资人可以向项目方提出查看美国中小企业局 50 10 5(B)标准操作程序(SOP)的英文原文规定.


附件 - 3:Thomson Reuters 统计数据 – 美国中小企业贷款违约率




说明:上图表 示 2005 至 2015 年间美国中小企业贷款违约指数的百分比
          下图表示 2006 至 2015 年间美国中小企业贷款违约指数与前一年相比变化的百分比



附件 - 4:HVS 酒店估值报告


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