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  • 美国生活公司希尔顿酒店豪华公寓 (二期)
  • 标签: 美国移民丨移民美国丨美国投资移民丨美国移民政策丨美国绿卡    作者:欧美澳移民    浏览数:697    时间:2016/8/29

本商业计划书以正式英文版为准

 

综合商业计划书

255 南金街有限合伙企业

 

项目概览

    255 南金街有限合伙企业系一家在华盛顿州注册的有限合伙企业(以下简称“合伙企业”),已收购位于华盛顿州西雅图市 255南金街面积为 64,000 平方英尺的一块未开发房地产(以下简称“地产”),用以开发并兴建一家酒店,内含一座 23 层的大厦(不包括地下室层)和一座内部互联的 7 层建筑。“酒店大厦”将容纳一座提供约 282 间客房的合博套房酒店(以下简称“酒店”)和预10,000 平方英尺的餐饮空间。地下层和内部互联的 7 层大厦将为酒店提供 6,800 平方英尺的底层零售场所、338 个停车位、办公空间、会议设施、一个游泳池和一个健身俱乐部和用来建造一栋 11 层办公楼的露台(以下简称“露台”和酒店大厦,为项目一期)。酒店的日常营运将由希尔顿全球管理,项目收支平衡将由美国生活公司负责,项目一期于 2014 11 月开工。

 

    合伙企业将对整个项目负责,尽管出于财务报告的需要,合伙企业将项目一期和二期视为两个单独的合伙企业。酒店的所有资金、收入、费用项目,零售,以及相关的停车场地将视为第一家合伙企业(以下简称“酒店合伙企业”);所有与办公空间相关的上述项目以及与办公相关的停车场地将被视为第二家合伙企业(以下简称“办公合伙企业”,和“酒店合伙企业”一起,简称“ 内 部 合 伙 企 业 ” ) 。

 

    为此,合伙企业将发行两类权益:项目一期权益和项目二期权益(一期权益为建造酒店融资,二期权益为建造办公楼融资)。

 

    由于二期办公合伙企业使用了一期酒店合伙企业的露台,所以办公合伙企业会把二期一部分可以的现金流分配给一期酒店合伙企业作为补偿(以及办公楼建成后运营净收益或二期合伙企业解散后获得的收益)。

 

    一期的总成本将近 2 亿 7 1 50 万美元。其中 1 亿 9 千万是 EB-5 资金(目前 EB-5 已融资 1 亿 7 4 50 万美元),1 亿 1 千万会向Washington Captial 银行贷款。

 

    二期的总成本将近 1 亿 2 4 百美元。二期总成本的融资分别为:(i)一期贡献的“露台资金”(将近 3 千万美元)(iiEB-5 融资 7 千万,(iii)余下资金可能会通过抵押办公楼来向银行贷款。

 

    本地产位于西雅图市北部的先锋广场历史街区南端,毗邻世纪互联体育场(美国全美橄榄球联盟西雅图海鹰队和美国职业足球大联盟西雅图海湾者队共用的主场)和塞弗科体育场(美国职业棒球大联盟西雅图水手队主场)。合伙企业花费 1 亿 9 4 百万美元收到该建筑地产。其中包括土地购买价和相关的交易费。一期和二期预计的硬性和软性建筑成本分别约为 2 亿 1 5 8 拾万美元和 7 7 百万美元。

 

项目预计进度

修订原版使用批准:2012 9

地产交割:2013 8

建设许可申请:2013 9

先锋广场设计审核批准:2014 2

建设许可核发:2014 11

1 期建设开工:2014 11

2 期建设开工:2018 8

1 期竣工:2017 7

酒店开业:2017 8

2 期完竣工:2017 12

酒店达到稳定入住:2020 6

办公楼达到稳定入租:2019 12

 

地点----华盛顿州西雅图市----先锋广场历史街区

本地产此前为世纪互联体育场的赛事专用停车场。

 

    先锋广场是西雅图市原市中心的标志,其历史可追溯至 1852 年。如今,先锋广场容纳、汇集了美术馆、互联网公司、各种类型的新兴公司、咖啡馆、运动酒吧、夜总会、书店和公寓大楼。历史街区的一大特色是十九世纪后期的砖石建筑,该街区有着全美现存最完好的古罗马式复兴风格城市建筑群。历史街区内的开发受到严格的监管,以确保本地区的特色保持原貌。

 

    本地产同时还紧邻金街站的原区域交通枢纽,提供了便捷的各种区域和地方交通运输方式,括

Sounder 重轨、Link 轻轨、通达西雅图地区三个县区的广泛巴士线路以及新建的国会山有轨电车线路;到达华盛顿州轮渡码头、5 号和 90 号州际公路以及 99 号州道也非常便捷

 

    紧邻先锋广场南部的是 SoDo 地区(“SoDo”是“southof downtown 市中心南部”的缩写)。美国生活公司,通过下属的合伙企业,是 SoD 地区最大的私有土地所有者。SoDo 意在仿效纽约市的 SoHo:在二十世纪七十年代的 SoHo,艺术家们将工厂搬走后留下的廉价仓库改建为阁楼和工作室。SoDo 已经并正持续经历着一场转型,与此同时,它也将更好地服务庞大且多元化的企业和行业。

 

    一些近期的 SoDo 仓库改造项目保留了其原本的功用,而其他项目则将仓库加以改建以作其他用途,例如办公场所、零售场所、柔性制造、艺术家阁楼、美术馆以及各种其他商业用途。美国生活公司一家下属公司(以下简称“HOMEPLATE中心”,网址 http://www.homeplateseattle.com)拥有一处横跨塞弗科体育场的办公建筑群;目前该项目还处于二期建设阶段,就已完全在将附近地区转型为一个充满活力的办公和零售中枢了。星巴克全球总部就占据了一处改造后的西

尔斯百货仓库和零售商店,位于第一大道南和南 Lander 大街拐角处,大约位于体育馆和 SoDo 地区南端的中间。

 

    本项目坐落于投资移民试点计划认定的区域中心之内,同时亦坐落于目标就业区(TEA)内,最

低投资金额为 50 万美元。本区域中心的主要目标是导入移民投资者的资金以创造就业和改善邻近社区。合伙企业购买及开发本商业地产以符合本区域中心的目标。

 

规划概念与设计

    酒店将由一座 23 层的大厦和一座内部互联的 7 层建筑组成,内含约 282间套间、酒店大厅一间 10,000 平方英尺的餐厅、6,800 平方英尺的街面层零售与餐饮场地、一个 13,000 平方英尺的健身俱乐部和游泳池、28,000 平方英尺的带露台和吧台的宴会和会议场地,以及 338 个带雨棚的停车位。二期项目包含一个208,000 英尺的甲级办公楼。这些数据基于目前的建筑图纸,随着项目一期许可程序的进展,这些数据可能发生变化。本项目将被无缝并入紧邻“Stadium Place”西部街区,一个在建的多用途住宅项目,该项目将包含约 513 个住宅单元(433,000 平方英尺)、零售与商业场所(15,900 平方英尺)以及 396 个停车位。

 

    本项目交通便捷,可快速通往世纪互联体育场、塞弗科体育场、先锋广场历史街区以及西雅图市中心的其他一切地方。竣工之后,本项目连同 Stadium Place 将提供西雅图市最具活力的休闲娱乐环境,这一点在很多方面都意在仿效洛杉矶斯台普斯中心一旁的“活力洛城”。

 

    2020 年前后,作为项目二期,186,000 平方英尺的甲级办公场所和顶层餐厅将由合伙企业或第三方在露台上建成,这将为酒店增添更多的活力和需求。合伙企业已经获得合博套房酒店特许经营权,不久将与希尔顿国际酒店集团签订本酒店的特许经营协议(特许经营协议复印件可供索取)。

 

酒店经营者与合博套房酒店

    希尔顿全球九十多年来一直是全美闻名的酒店开发与管理的领军企业。希尔顿全球在 91 个国家开发并/或管理着 10 个不同品牌下的 3,800 家酒店,包括合博套房品牌酒店。、

 

    合博套房连锁酒店是一家高消费层次的酒店,主要客户定位为商旅人士和休闲旅客,酒店主要坐落于大都会区(例如本酒店)以及传统的度假胜地。典型的合博套房酒店提供约 250 间套间,每间套间均有单独的起居区、私人卧室和迷你厨房。标准套间免费赠送即点即做早餐、在起居室里提供折叠沙发床、以及客房服务。作为一家高消费层次的套间式酒店,合博物业建筑包含了一家餐厅和休息室、会议和休闲设施、以及一个中庭或庭院。本酒店将具有如下合博套房地产的典型特色:

 

宽敞的两室套间

    一间私人卧室和单独的起居室,以及其他便利设施,例如:一个小吧台、冰箱、微波炉、无线上网和两台配备室内电影的有线平板电视、一台咖啡机、熨斗及熨衣板、以及一个电吹风。

 

免费的即点即做早餐

    客户住宿酒店时每天都可享用免费的即点即做早餐,提供种类繁多的热菜与冷盘,其中包括定制的煎蛋卷,佐以新鲜的原料、鸡蛋、薄烤饼、香肠及熏肉。

 

免费赠送的经理招待

    每位夜晚留宿的客人都可在豪华的露天中庭享用他们最喜欢的酒精饮料和无酒精饮料,佐以清淡的开胃菜。

 

健身中心

    客人可 24 小时/7 天免费使用合博套房酒店健身中心,中心备有最顶尖的有氧运动和平衡设备以及一系列负重训练项目可供选择。

 

BusinessLink™ 商务中心

    合博套房酒店内设的 BusinessLink™商务中心为客户提供各种免费的 24 小时/7 天便利服务,例

如无线上网、打印和传真,还有设备齐全的会议室和会议套间。

 

市场分析

    整体而言,西雅图市中心的酒店市场需求是由商业和旅游业驱动的。西雅图是美国西北部的经济和文化中心,也是旧金山以北、芝加哥以西人口最多的地区。作为一座曾经被认为是单一产业的城市,西雅图现在已发展成为微软、星巴克、亚马逊、好市多、任天堂、惠好、帕卡、诺德斯特龙的家园。自 2008 年起,西雅图也与美国其他地区一样,遭受到全球经济衰退的影响,导致资本市场冻结,波及经济的各个领域。然而,自 2010 年起,西雅图的地方经济开始得到改善,这一点从西雅图市中心酒店业的发展上就能很清晰地体现出来。西雅图被公认为是美国经济基础较为稳定的地区之一。在西雅图:南湖联合区的生物医药业正在飞速发展,游轮市场的需求不断扩大,会展中心正在扩建之中;除了现有的塞弗科体育场和世纪互联体育场,SoDo 地区一座为 NBA(美国篮球职业联赛)和 NHL(美国冰球联赛)球队筹建的价值 4 亿 9000 万美元的体育场已在规划当中,且距离本项目仅数个街区;当地高速公路和轻轨设施也在日益完善。西雅图已经为进一步的经济复苏做好充分准备,与此同时,西雅图也将继续其多元化态势,为经济的持续发展提供一个稳定的环境。

 

    近年来,西雅图市中心酒店的过夜住宿需求显著增长,工作日是需求高峰期(符合商旅与政府人士的出行模式),直到周六晚间仍保持强劲势头(符合旅游产业需求)。我们认为,本酒店将与西雅图市中心约 11 家其他酒店进行竞争,每一家都趋于提供全方位服务式的高消费层次体验并提供一家或多家餐厅。

 

    具体而言,本合博套房酒店地理位置优越,提供全方位服务,我们具有如下优势:

 

SoDo 地区缺乏优质酒店。

•塞弗科体育场、世纪互联体育场及其赛事中心都坐落于紧邻或者距离本项目仅数个街区的地方,定期举办许多年度赛事,刺激过夜住宿服务需求增长。

 

• 2012 10 月,西雅图市和金县批准了一个提案,在塞弗科体育场以南且距离本项目仅数个街区的地方为 NBA(美国篮球职业联赛)和 NHL(美国冰球联赛)球队建造一座新的体育场。建成之后,该体育场将会为 SoDo 地区和先锋广场历史街区提供过夜住宿的新增需求。

 

未来三到五年,在本项目附近预计将会开发约 607,000 平方英尺甲级的全新办公空间、约 750 所公寓、一些零售空间以及各式各样的餐厅。

星巴克全球总部和 EMC 公司坐落于 SoDo 地区。

现有一座人行天桥连接世纪互联体育场停车场(项目地点)和国际区/唐人街以及轻轨运输。坐落于本项目以东的联合车站提供通往西雅图南北各城市的铁路运输网并贯穿全美。

一条有轨电车线路正在建设当中,建成后将连接本项目和 Capital Hill 社区以及被称为 First Hill 的医院区。

华盛顿州立轮渡由滨水区出发,连接西雅图市中心与 Bainbridge 岛,从 52 号码头可达布雷默顿市。

 

除此以外,还有其他的因素使这个地点成为一个新甲级办公楼的理想地点。

- 先锋广场的办公室空置率降到历史新低为 7.4%

- 受先锋广场街区保护的限制,想在先锋广场建造新办公楼将会非常的困难。该项目的建造已得到全部的允许于批准。

- 先锋广场内的可供开发的空间已所剩无几并且禁止拆除已有的历史建筑物,进一步限制的新办公楼的开发。

- 先锋广场目前的大部分的办公室都是在老旧的建筑物内,空间狭窄。那些想在比较繁华位置租用办公室的大公司来说,就没有什么选择余地。

- 项目的地理位置绝佳,交通便捷,靠近轻轨,Bus,轮渡和两条主要高速公路。

- 办公楼就在酒店旁边。

 

管理

美国生活有限公司

 

    本合伙企业系美国生活公司所管理的超过 35 家投资企业之一。美国生活公司以收购、开发、重建与管理华盛顿州大西雅图地区内的老旧工业仓库及新地产为主。美国生活公司的主要创办人于1980 年代初期开始投资西雅图地区;若将公司旗下所有相关的投资企业视为一个集团,美国生活公司拥有并管理超过 2,500,000 平方英尺的建筑空间,是大西雅图地区规模较大的土地所有人之一。

 

收益分配

    管理普通合伙人决定来自合伙企业可用现金流或资本净利的收益分配的数额及时机。酒店合伙企业和办公合伙企业的可用现金流将分别计算,管理普通合伙人可自行决定按以下内容,按月或按季分配可用现金流:

 

一期权益 - 可用现金流:

    在一期项目完工并且酒店合伙企业已经产生持续的正现金流之后,持有一期权益的有些合伙人将每月或每季收到来自于可分配给酒店合伙企业的可用现金流分红。分红金额是按各自合伙人持股比例的 70%分配,同时根据露台收益进行调整。办公合伙企业的合伙人在分配可用现金流时要减去露台收益所贡献的那部分。

 

一期权益 - 运营或解散净收益:

    酒店合伙企业资本活动或解散获得的净收益会单独计算。首先会按每个合伙人在酒店合伙企业中调整后的持股比例进行分配。直到每个合伙人收到累计分红金额达到其调整后的出资金额,之后余额的 70%会再按照各自出资比例分配。如果是与办公楼相关的资本活动,那么酒店的第二项分红来自于露台收益。办公合伙企业的合伙人收到的有关办公楼资本活动或解散产生的净收益,要减去露台收益分红的这一部分。

 

二期权益 - 可用现金流:

    在办公楼的租用率达到 70%,管理普通合伙人可自行决定将可用现金流按月或按季度分配给办公合伙企业的有限合伙人,该分配金额是有限合伙人出资金额的 2%。之后余下的可用现金流会分配给酒店合伙企业作为露台收益分红。

 

二期权益 - 运营或解散净收益:

    办公合伙企业资本活动或解散获得的净收益会单独计算,首先按每个合伙人在办公合伙企业中的持股比例进行分配。直到每个办公企业合伙人收到累计分红金额达到其出资金额后,按比例将一期露台资金归还给酒店合伙企业,直至全款还清,剩余的净收益将分配给酒店合伙企业作为露台收益。

 

    “露台收益分配”意思是:(i)办公合伙企业可用现金流分配给酒店合伙企业的那部分 (ii)

公合伙企业资本活动或解散所得净收入分配酒店合伙企业的那部分。露台收益分配金额等于办公企业可用现金流乘一个百分比。这个百分比的分子是一期露台投资资

金(目前股价 3 千万美元),分母是露台资金加办公楼的建造资金。例如,如果全部可用现金流(or 资本活动或项目解体收益)是 100,000 美元并且如果办公楼建造资金是 90,000,000 美元的话,那么露台收益分配是 24,194 美元($100,000x$300,000,000/($30,000,000+$94,000,000)

 

收购条款, 资金和成本

    美国生活公司成立本合伙企业,以 19,400,000 万美元的价格购买本地产(土地和相关的收购成本)。

 

    酒店合伙企业(一期)将融资大约 271,500,000 美元购买地产和开发建造一期项目。合伙企业估计一期开发和建造费用(硬软件开发费用)大约是 215,800,000 美元。一期总的成本融资将按发行备忘录出售 190,000,000 美元的股权权益(目前已出售一期权益 174,500,000 美元)。余下的资金将来自于 Washington Capital 银行提供 110,000,000 美元的高级建造贷款,多出来的资金用于付 Washington Capital 的贷款利息。

 

    办公楼合伙企业(二期)将融资大约 124,000,000 美元来开发和建造二期项目。二期开发和建造(硬软件开发与建造)成本目前估计 77,000,000 美元。二期以下列方式进行总成本融资:(i)一期酒店合伙企业贡献的露台资金(约 30,000,000,美元), (ii)出售二期权益 70,000,000美元,(iii)任何额外的资金将基于协商和同意后来自于以办公楼作抵押而获取的高级建造贷款。

 

希尔顿酒店免责声明

    项目权益的出售与建造中的酒店都是由该合伙企业发起进行的,并不是由希尔顿全球或希尔顿酒店企业或是它的下属企业发起进行的。希尔顿对项目发行备忘录中任何声明的精确度并没有进行确认,不是该合伙企业的一部分或是该合伙企业的代理,也不是项目权益出售的交易员,发现者,或代理。管理合伙人和潜在的项目权益购买者同意免除希尔顿酒店企业和它的下属企业在推广和出售该项目权益或是在酒店建造所涉及的任何责任,并认同上述过程中出现任何的缺陷均与希尔顿酒店企业和它的下属企业无关。

 

退出策略

    此为长期性投资。本合伙企业将依其独特的融资渠道及商业模式,进行上述地产的长期改造。各类先期资本性支出将会降低近期的投资报酬,但随着平均每日房价与住房率的提高,合伙企业必将获得稳定增长的收入以作为改善本地产用途之报酬。

 

    本合伙企业权益尚未有市场可供进行交易,且依据美国证券法律规定需有一段特定持股时间要求。当该段持有期间届满,根据已取消条件绿卡之 EB-5 有限合伙人的具体请求,本合伙企业将可(i)转介有限合伙人予专门处理不动产合伙企业之有限合伙权益转让的经纪人(该等经纪人可能会收取百分之五至十的佣金,且不保证经纪人可寻获购买合伙权益之买方),及/或(ii)出价将您的有限合伙企业权益出售予本合伙企业、及我们其他合伙企业之美国普通与有限合伙人。作为退出策略,本合伙企业意在(但并无法律义务)2020 年以合伙企业地产作为担保向银行借款以偿付部分投资款返还。

 

就业影响

    本合伙企业将包括许多美国本土的投资人和投资移民人士。有移民意向者须证明其能为区域中心创造就业机会。保罗.萨默斯教授,系西雅图大学博士,著名经济学家,曾在加州大学伯克利分校获得经济学学士学位(B.A.)并在耶鲁大学获得经济学博士学位(Ph.D.)。他杰出的职业生涯包括成为州长的经济顾问委员会成员,研究经济发展对技术革命的影响,为华盛顿州经济贸易发展办公室制定项目概念计划书。

 

    萨默斯博士对本合伙企业经营活动所产生的就业影响, 2013 8 月作出了一份独立的初步报告,酒店具备稳定入住率后,酒店大厦、露台(项目一期)到 2016 年将产生 3,428 个就业岗位,到 2019 年将产生 3,857.5 个就业岗位。萨默斯博士在 2015 8 月作了另一份有关二期项目创造就业的独立初步报告,办公楼的建设及营运(项目二期)将创造 2,681.9 个就业岗位。

 

    本合伙企业的投资移民人士是基于合伙企业的投资申请美国移民,投资人同意分配给每个投资人-EB-5 申请人十个所创造的就业机会,旨在符合美国移民之收益。企业合伙人将一期项目所创造的就业岗位分配给 EB-5 的酒店投资人,将二期项目所创造的就业岗位分配给 EB-5 办公楼投资人。一期或二期项目创造就业岗位多余出来的部份均可以分配给一期或二期 EB-5 投资人,这将由合伙企业自行决定。

**可根据要求提供支持本商业计划书的补充文件**

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